Mietwerttabelle für Rottweil und Umgebung
Der Haus- und Grundeigentümerverein Rottweil u. Umgebung e.V. und der Mieterverein Rottweil und Umgebung e.V. haben im Einvernehmen mit der Stadt Rottweil eine Mietwerttabelle ausgearbeitet. Der Mietwerttabelle liegen tatsächlich gezahlte Mieten nach Erfahrungswerten zugrunde.
Die Tabelle gilt mit Abzügen auch für die Gemeinden Deißlingen, Villingendorf, Wellendingen und Zimmern o.R. mit Teilorten und Dietingen mit Teilorten (Näheres siehe Seite 2).
1. Vorbemerkung
Die Mietwerttabelle, die seit 1975 regelmäßig herausgegeben wurde, wird aus örtlichem Zahlenmaterial und aus Erfahrungswerten des Haus- und Grundeigentümervereins, des Mietervereins und der Stadtverwaltung zusammengestellt. Sie ist nicht anwendbar für öffentlich geförderten Wohnraum, Werks- und Dienstwohnungen, sowie möblierten Wohnraum.
Die in der Tabelle aufgeführten Werte stellen sogenannte Kaltmietwerte für unmöblierte Wohnungen dar.
BETRIEBSKOSTEN, im Sinne der §1 u. §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der Fassung vom 25.11.2003 (BGBL 2003 Teil 1 Seite 2285 ff.) sind neben der Miete, den Heiz- und Warmwasserksoten vom Mieter zu bezahlen: Grundsteuer, Wasserversorgungskosten, Entwässerungskosten, Kosten des Personen- und Lastenaufzugs, Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflegekosten, Kosten der Beleuchtung, Schornsteinreinigungskosten, Feuer- Sturm Wasser- sowie sonstige Elementarschadenversicherungen, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug, Hauswartkosten, Betriebskosten der Gemeinschaftsantenne bzw. des Breitbandkabelanschlusses, Kosten des Betriebes der Einrichtungen für Wäschepflege, sonstige Betriebskosten.
Schönheitsreparaturen sind in der Kaltmiete nicht enthalten.
WOHNFLÄCHE im Sinne des §3 u. §4 der Wohnflächenverordnung (siehe BetrKV)
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen:
| Voll | die Grundfläche von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2m |
| zur Hälfte | die Grundfläche von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1m |
| zu einem Viertel | die Grundflächen von Hauslauben (Loggien), Balkonen und befestigten Terrassen/Freisitzen bis insgesamt max. 20 qm |
| nicht | die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1m und von nicht befestigten Terrassen und Freisitzen, Abstell-, Keller- und Bühnenräumen soweit außerhalb der Wohnung und Gartenflächen |
MODERNISIERTE WOHNUNGEN
Modernisierte Wohnungen werden unabhängig vom Baujahr nach dem Zeitpunkt der Modernisierung eingestuft, wenn die modernisierte Wohnung in allen Bereichen einer Wohnung entspricht, die im Modernisierungszeitpunkt neu erstellt worden ist. Zur Prüfung, ob diese Vorraussetzungen vorliegen, ist insbesondere die Beschaffenheit von Fenstern, Türen, Decken, Böden, der Heizung, der sanitären Einrichtungen, der elektrischen Installation, der Wärme- und Schallschutzisolierung, des Wohnungszuschnitts, des Treppenhauses und des Eingangs mit einem entsprechenden Neubau zu vergleichen.
Der bloße Einbau einer Zentralheizung und eines neuen Bades sowie neuer Fenster rechtfertigen noch nicht die Annahme einer modernisierten Wohnung in diesem Sinne.
Unabhängig von den Regelsätzen in der Mietwerttabelle können Wohnwertverbesserungen nach § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gesondert mit 11% der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
ABZÜGE / ZUSCHLÄGE von den Tabellenwerten
In Wohnungen mit Abstellräumen ohne natürliches Licht (ausgenommen Bad, WC und Dielen) werden die Flächen der Abstellräume der nächst niedrigeren Gruppe zugeordnet.
Wohnungen mit erheblichen baulichen order sanitären Mängeln (z.B. unebene Böden, durchhängende Decken, Toiletten ohne Wasserspülung u.s.w.) bedingen einen Abzug von mindestens 10% von umseitig genannten Beträgen.
Wohnungen, bei denen sich das WC oder das Bad außerhalb des Glasabschlusses befindet, bedingen ebenfalls einen Abzug von mindestens 10% der entsprechenden Tabellenwerte.
Wohnungen in der Baualtersklasse bis 1948 / 1949 - 1960 und 1961 - 1970 mit Warmluftheizung führen zum Abzug von 10% der Tabellenwerte in den angeführten Baualtersklassen, oder Wohnungen der Baualtersklasse bis 1948 mit Einzelöfen führen ebenfalls zum Abzug von 10% der Tabellenwerte.
Wohnungen mit einer Größe von mehr als 100 qm führen zu einem Abzug von 10% der Tabellenwerte, der Abzug darf jedoch nicht dazu führen, dass die Miete geringer wird als für eine 99 qm Wohnung.
Wohnungen bis 40 qm Größe erhalten einen Zuschlag von 10% zu den Tabellenwerten.
Die Mietwerttabelle kann auch auf vermietete Einfamilienhäuser angewendet werden, Zuschläge sind je nach Objekt möglich.
Mit den Bürgermeisterämtern Deißlingen, Villingendorf, Wellendingen, Zimmern o.R. und Dietingen wurde vereinbart, dass diese Mietwerttabelle auch im Bereich dieser Gemeinden gilt. Für die Teilorte Neukirch, Zepfenhahn, Neufra und Feckenhausen gilt ein Abzug von 10% der Tabellenwerte. Unter Berücksichtigung der Entfernung zum Stadtgebiet (auch nach Einführung des ÖPNV) kann in diesen Teilorten nur eine einfache Wohnlage angenommen werden.
Es sind folgende Abzüge von den für Rottweil geltenden Quadratmeterpreisen vereinbart worden:
| Deißlingen | 5 v.H. | Zimmern o.R. | 0 v.H. | |
| Laufen | 10 v.H. | Horgen | 15 v.H. | |
| Stetten | 15 v.H. | |||
| Villingendorf | 5 v.H. | Flözlingen | 15 v.H. | |
| Wellendingen | 10 v.H. | Dietingen | 10 v.H. | |
| Wilflingen | 15 v.H. | Irslingen, Böhringen | 15 v.H. | |
| Gösslingen, Rotenzimmern | 20 v.H. |
Die festgelegten Abzüge ergeben sich aus der Tatsache, dass in diesen Gemeinden vergleichbare Mieten bezahlt werden.
RECHTSLAGE
Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich geltend machen und begründen. Hierzu kann er auf die Mietwerttabelle verweisen. Dabei ist er verpflichtet die Wohnung in das Raster der Mietwerttabelle einzuordnen. Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter zwei Monate Zeit zur Prüfung. Diese Frist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsschreiben beim Mieter und endet nach Ablauf des darauf folgenden zweiten Kalendermonats. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen. Ist die Klagefrist versäumt, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Es kann aber jederzeit ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu bzw. wird er zur Zustimmung verurteilt, so hat der Mieter die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also ab dem dritten Monat nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhung zu zahlen.
Bei den Vorraussetzungen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bleiben Veränderungen in den Betriebskosten oder Mieterhöhungen wegen Modernisierungen unberücksichtigt.
Auswahlkriterien zu den Tabellenwerten
Beheizungsart
| Einzelöfen | Öfen in jedem Zimmer ohne Rücksicht auf die Befeuerungsart und kohlebefeuerte Kachelöfen |
| Warmluftheizung | Zentralofen mit Warmluftschächten (Öl- oder Gasbefeuerung) oder Ölöfen mit zentraler Ölversorgung aus dem Keller |
| Zentralheiung (Standard) | Nachtspeicheröfen und Gasöfen (Gasöfen nur bis 1960) in jedem Zimmer |
AUSSTATTUNG
(Buchstaben A, B, C oder D werden nach folgendem Punktesystem ermittelt)
| Badezimmer mit Waschbecken und Wanne und Dusche | 1 Punkt |
| Badezimmer mit 2 Waschbecken und Wanne und Dusche | 2 Punkte |
| Badezimmer mit 2 Waschbecken und Wanne und Dusche und WC | 3 Punkte |
| zwei WC (1 WC im Badezimmer) | 1 Punkt |
| Fußbodenheizung im Bad | 1 Punkt |
| Bad und Küche gefliest (Boden und Wände) | 1 Punkt |
| Einbauküche je nach Ausstattung - nicht bei Vermietung - | 1 - 2 Punkte |
| Fliesen, Parkett-, oder hochwertiger Vinylboden im Wohn- und Schlafbereich | 1 Punkt |
| Zweifachisolierverglasung | 1 Punkt |
| Dreifachisolierverglasung mit Schallschutz | 2 Punkte |
| Fußbodenheizung im Wohnbereich ohne Bad | 1 Punkt |
| Zimmerhöhe ab 2,30 m | 1 Punkt |
| Balkon oder Terrasse mind. 4 qm Grundfläche | 1 Punkt |
| oder Balkon oder Terrasse mind. 4 qm Grundfläche, jeweils überdacht | 2 Punkte |
| oder zwei Balkone, oder Balkon und Terrasse | 2 Punkte |
| Zweitheizung in der Wohnung ( z. B. Kamin- oder Kachelofen ) | 1/2 Punkte |
| Aufzug bis 4 Etagen | 1 Punkt |
| Brennwerttechnik soweit keine gesetzliche Modernisierungsumlage erfolgt | 2 Punkte |
Gute wärmetechn. Beschaffenheit (Energiebedarfsausweis, Klasse C) | 2 Punkte |
BEWERTUNG
| bis 3 Punkte | = | einfache Ausstattung | (A) |
| ab 4 Punkte | = | mittlere Ausstattung | (B) |
| ab 9 Punkte | = | gute Ausstattung | (C) |
| ab 14 Punkte | = | gehobene Ausstattung | (D) |
WOHNLAGE
(einfach, mittel oder gut wird nach folgendem Punktesystem ermittelt)
| Zentrum der Stadt in 10 Minuten erreichbar | 2 Punkte |
| Schule zu Fuß in 10 Minuten erreichbar | 2 Punkte |
| Öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß in 5 Minuten erreichbar oder | 1 Punkt |
| Öffentliches Verkehrsmittel mit guten Verbindungen (mehr als 6x täglich) zu Fuß in 5 Minuten erreichbar | 2 Punkte |
| Bei zentrumsnaher Lage gute Versorgungsmöglichkeiten für den tägl. Bedarf in 10 Minuten erreichbar | 2 Punkte |
| Straße ausschließlich mit Anliegerverkehr oder | 2 Punkte |
| nur mit Verkehr hauptsächlich während der Tagesstunden | 1 Punkt |
| Aufgelockerte Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern in größerem Abstand zueinander, d.h. gesetzlich vorgeschriebene Bauabstände werden weit übertroffen oder | 2 Punkte |
| dichte Bebauung, auch mit Mehrfamilienhäusern, jedoch noch mit Grünanlagen | 1 Punkt |
| Lärmfreie Lage (z.B. keine häufige Lärmbelästigung infolge enger, schallfördernder Bebauung, durch Festplatz, Festhalle, Gastwirtschaft, Fabrik etc.) | 1 Punkt |
| Sonstige immissionsfreie Lage (keine Belästigung durch Geruch, Staub etc.) | 1 Punkt |
BEWERTUNG
| 0 - 4 Punkte | = | einfache Wohnlage |
| 5 - 8 Punkte | = | mittlere Wohnlage |
| ab 9 Punkten | = | gute Wohnlage |
Aktuelle Mietwerttabelle - qm / Euro
| Lage | |||||
| Baujahr | Beheizungsart | Ausstattung | einfach | mittel | gut |
| € | € | € | |||
| Bis 1948 | Zentralheizung | A | 3,70 | 3,80 | 3,90 |
| B | 3,80 | 3,90 | 4,00 | ||
| C | 3,90 | 4,00 | 4,10 | ||
| D | 4,30 | 4,40 | 4,50 | ||
| 1949 - 1960 | Zentralheizung | A | 4,35 | 4,45 | 4,55 |
| B | 4,45 | 4,55 | 4,65 | ||
| C | 4,60 | 4,70 | 4,80 | ||
| D | 4,95 | 5,05 | 5,15 | ||
| 1961 - 1970 | Zentralheizung | B | 4,90 | 5,00 | 5,10 |
| C | 5,00 | 5,10 | 5,20 | ||
| D | 5,30 | 5,40 | 5,50 | ||
| 1971 - 1980 | Zentralheizung | B | 5,30 | 5,40 | 5,50 |
| C | 5,40 | 5,50 | 5,60 | ||
| D | 5,70 | 5,80 | 5,90 | ||
| 1981 - 1990 | Zentralheizung | B | 5,60 | 5,70 | 5,80 |
| C | 5,70 | 5,80 | 6,00 | ||
| D | 6,00 | 6,10 | 6,30 | ||
| 1991 - 2000 | Zentralheizung | B | 6,30 | 6,40 | 6,50 |
| C | 6,40 | 6,50 | 6,60 | ||
| D | 6,90 | 7,00 | 7,10 | ||
| 2001 - 2010 | Zentralheizung | C | 6,80 | 6,90 | 7,00 |
| D | 7,30 | 7,40 | 7,50 | ||
| Zentralheizung mit Solarbetr. | D+ | 7,40 | 7,50 | 7,60 | |
| Ab 2011 | Zentralheizung | C | 7,20 | 7,30 | 7,40 |
| D | 7,60 | 7,70 | 7,80 | ||
| Zentralheizung mit Solarbetr. | D+ | 7,70 | 7,80 | 7,90 | |
Mieterhöhungen nach vorliegender Tabelle können erst ab Veröffentlichung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist geltend gemacht werden.
Vertreter des Haus- und Grundeigentümervereins und des Mietervereins bilden eine Mietpreiskommission, die in Streitfällen angerufen werden kann.
Auskunft und Beratung für Mitglieder
Rechtsberatungsstelle des Haus- und Grundeigentümerverein Rottweil, Rechtsanwalt G. Schust, Lorenz-Bock-Str. 10, 78628 Rottweil, Sprechstunde, werktags nach Vereinbarung von 17.00 bis 19.00 Uhr, Tel.: 0741/14919
Rechtsberatungsstelle des Mietervereins Rottweil und Umgebung, Hochbrücktorstr. 9, 78628 Rottweil,
Sprechstunde: jeden Dienstag u. Donnerstag von 18.00 bis 20.00 Uhr durch Rechtsanwälte, sowie außerhalb der Bürozeiten 0741/21999
(G. Speiser)
Rottweil, den 31.01.2019